No es una burbuja, es oferta y demanda
Según el CIS de diciembre de 2025, el 40% de la población sitúa la vivienda como el primer problema del país. Los datos explican esta inquietud: desde 2015, los precios en Madrid se han duplicado en términos nominales. La diferencia con el resto de España ha pasado del 75% al 120%. Mientras tanto, los salarios reales apenas han variado.
La situación actual no es comparable a la burbuja de 2006. Entre 1996 y 2006, los precios se triplicaron en solo diez años. Desde 2007 hasta hoy, han aumentado un 60-80% en casi 20 años. Hemos crecido la mitad en el doble del tiempo.
El problema real es la falta de oferta. En 2006 se construían 850.000 viviendas al año para una población que crecía en 600.000 personas. En 2025, se han aprobado apenas 115.000 visados de obra nueva para una población que sigue creciendo por encima del medio millón. En Madrid el desequilibrio es aún mayor: se construyen 16.000 viviendas al año para una población que crece en 100.000-120.000 personas.
La demanda, medida como personas interesadas por anuncio, se ha multiplicado por cuatro en Madrid desde 2019. Y no, no es solo demanda internacional: según Idealista, representa apenas el 5% en Madrid.
Madrid en perspectiva internacional
Cuando comparamos Madrid con otras capitales mundiales, la imagen cambia. Madrid muestra precios competitivos tanto en precio medio como en zona prime. Con un ratio de 0,78 respecto al poder adquisitivo y 0,90 respecto al coste de vida, Madrid se sitúa por debajo de ciudades como Lisboa, París, Londres o Nueva York.
Si analizamos cuánto tardaría el top 10% de los salarios en comprar un metro cuadrado de zona prime, Madrid está cerca de la media con unos 45 días, muy lejos de Londres (82 días) o Nueva York (72 días).
Por qué somos optimistas
Los hogares en España crecerán en 250.000 al año hasta 2039, con Madrid aportando unos 50.000 anuales. El PIB crece al ~3% interanual, la tasa de paro baja y las transacciones inmobiliarias están en máximos históricos. Además, los precios reales siguen un 31% por debajo del máximo de 2008.
Conclusión
¿Está cara Madrid? Depende. Para el ciudadano medio español, la vivienda se ha encarecido más que los salarios. En comparación internacional, Madrid sigue siendo competitiva. Para el inversor, ofrece rentabilidad, seguridad jurídica y potencial de revalorización.
Lo claro es que el problema no es una burbuja especulativa, sino un desequilibrio estructural entre oferta y demanda que solo se resolverá construyendo más vivienda.
Análisis elaborado por Sophiq Properties con datos de Idealista, INE, Knight Frank y World Bank.
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