Madrid no se enfría, se tensiona
En la capital, el precio medio alcanzó los 7.145 €/m², un 15,5% por encima del año anterior. Las subidas más marcadas se concentran en las zonas donde históricamente opera la demanda premium: Salamanca (9.672 €/m²), Chamberí (+22,6%) y Retiro (+16,5%). En estos distritos, más del 40% de las operaciones superaron el millón de euros.
Hay un dato que explica mejor que ningún otro el perfil de este ciclo: en Madrid capital, el 60% de las compras se cierran con recursos propios, sin financiación bancaria. Es decir, el comprador que entra en el mercado prime madrileño no depende del ciclo de tipos. Por eso los movimientos del Euríbor apenas han frenado la demanda — solo han ampliado la base.
El comprador internacional sigue creciendo. Representa el 24% de las operaciones en la ciudad, con presencia destacada de Argentina, México y países europeos. En alquiler premium, la proporción de inquilinos extranjeros supera el 56%.
Costa del Sol entra en una fase nueva
Mientras Madrid sostiene su tensión estructural, la Costa del Sol está dibujando una curva distinta. En Estepona, la zona de Casasola-Benamara subió un 102,3% en doce meses hasta los 5.529 €/m². Cancelada-Bel Air, en el corredor New Golden Mile, creció un 42,8%. En Marbella, Sierra Blanca alcanzó los 9.133 €/m², un 69% por encima del año anterior.
Los compradores aquí son mayoritariamente europeos: alemanes, británicos, holandeses, polacos y escandinavos concentran más del 80% de las operaciones. En Puerto Banús, el porcentaje de extranjeros supera el 95%. Y en Marbella, dos de cada tres compras se financian con recursos propios.
El perfil, sin embargo, es distinto al de Madrid: en Málaga capital, el 95% de las compras son para uso propio. En Estepona, el 44% se destina a inversión. Son mercados complementarios, no sustitutivos.
La oportunidad que nadie está mirando
Hay un hueco que pocos están nombrando en este informe: el comprador latinoamericano, que en Madrid representa cerca del 24% de las operaciones, está prácticamente ausente en Costa del Sol. El top de extranjeros allí lo ocupan Países Bajos, Polonia, Bélgica y Alemania. América Latina apenas aparece.
Es la grieta natural donde Sophiq se posiciona. Madrid nos dio un comprador que entiende el prime, compra con recursos propios y diversifica geográficamente. Costa del Sol abre un corredor donde ese mismo inversor aún no ha llegado, en zonas cuyos fundamentales se están moviendo — y lo hacen con convicción.
Conclusión
La pregunta no es si España es cara. Es si el ciclo que estamos viviendo se parece al anterior. Los datos dicen que no: más compradores solventes, menos dependencia del crédito y un mercado geográficamente más diversificado que nunca. El margen de error se ha reducido. El de oportunidad, no.
Fuente: Informe de Mercado España y Andorra 2025-2026 de Engel & Völkers.
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